廊坊取消限购限售，环京楼市能走出泥潭吗？

廊坊正式取消执行了5年多的廊坊楼市“限购”政策。

8月5日，取消廊坊市官网发布《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的限购限售一揽子措施及配套政策》，其中明确取消户籍、环京社保（）等方面不适应当前房地产市场形势的出泥限制性购房资格条件。同时还强调，廊坊楼市对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消取消非本地户籍居民家庭的限购限售住房限售年限要求。

取消“限购”之外，环京廊坊还明确降首付比例和房贷利率。出泥目前廊坊执行的廊坊楼市首付比例为首套房20%，二套房30%，取消房贷利率最低4.25%。限购限售

今年4月，环京市场传闻就称廊坊正式废止2017年颁布的出泥限购文件，中介机构也称实际操作层面已经解除限购政策，但廊坊市政府及住建局反馈，未接到相关通知。

政策调控随市场而动，曾经廊坊楼市过热，政策随之收紧，近几年来，廊坊楼市转冷，房价“腰斩”，政策随之松动。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前，大量居民合理的住房需求之上的行政性限制将弱化，并由限制转向鼓励或保障。廊坊取消限购，有利于环京区域的房价稳定。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，廊坊市房地产市场特别是北三县（大厂香河固安）的商品房，近年来其量价出现了非常大的下降，2017年达到高点到现在，很多楼盘房价下跌50%甚至以上，在国内重点和热点区域来看，如此大的下跌是非常罕见的。出于稳定房地产市场、稳增长、保交楼、惠民生的角度来看，迫切需要有纾困的政策。

2016年，北京购房需求大量外溢至环京区域，环京楼市成为投资热土。根据北京中原数据显示，不到一年时间，包括廊坊在内的环京区域房价基本翻倍，燕郊新房单价超4万/平方米，大厂3万/平方米，固安2.5万/平方米。

2017年3月，针对疯涨的房价，廊坊开启限购，将很多非本地户籍购房者拒之门外。当时限购政策规定，当地户籍限购两套，首套房首付比例30%，二套房首付比例50%；非本地户籍购房者限购1套，且需3年连续社保或个税。

自限购以来，廊坊房价开始下跌，且长期处于下行通道。北京中原数据显示，2017年上半年，环京楼市（廊坊市区、燕郊、固安、香河、大厂）调控效果显现，成交量回落，价格涨幅收窄。新房成交量同比下降15%，销售均价为11291元/平米，涨幅由2016年的32%回落至23%。其中，燕郊成交量降幅显著，同比下降77%，其次为固安，同比降幅达到45%，廊坊市区成交量也呈现回落，同比降幅为13%。

限购解除后，廊坊还能否回归2016年楼市高点？

北京中原表示，短期内环京市场并不会大放异彩。

首先，北京和环京房价差对北京客群吸引力不足。北京郊区的房价就是环京房价的天花板，目前来看，环京房价向上增长的空间非常有限，两地价差不足导致北京客户对环京楼市的关注度远达不到2016年的水平。同时，房价腰斩的事实也需要一定的时间去淡忘。

其次，廊坊限购实质性解除已有一年，而北京外溢至环京的自住需求不复往日，房价也以下跌为主，疫情是一大主因。

再者，廊坊本地购房需求不足以支撑天量供应。环京、环沪、环广深三个区域中，环京产业基础最薄弱，人口聚集能力和其它环一线城市相比差距很大，因限购政策外地置业需求被阻挡时，仅仅依靠内生置业需求，远远不能支撑环京庞大的供应量，这也是限购后环京房价领跌的根本原因。

张波也称，环沪、环深表示都形成了以加工制造业作为其核心产业的，并且以上海、深圳为核心城市形成了相对完整的产业链条，区域本身就有很强的人口吸引力，本地化的需求对楼市的支撑力度强。但从目前来看，环京产业发展要弱于环沪和环深，大量居住在环京地区人群依然是城市的“摇摆族”，每天来回北京各CBD和环京之间。

环京的确存在明显的价格洼地，也是吸引北京需求外溢的重要因素所在。廊坊北三县取消房屋限购，将回归保障居民合理的住房需求，满足大量在京工作人群的实际居住需求。

李宇嘉也持相似判断，“环京楼市出现了近年来最大速度的下跌，特别是房价腰斩，很多买房人深受其害，深陷其中。当前，市场情绪很弱，对环京楼市的未来，对房价预期并不是很乐观，中短期内很难出现明显的反弹。”

未来环京楼市能否走出当前的泥潭？李宇嘉进一步分析称，这取决于多个方面。一是北京的楼市能否明显的回升，只有北京楼市回升以后，北京新市民买房的需求上升，廊坊的楼市才会滞后3-6个月回升；二是环京楼市能否避免以往地产化，在公共服务均等化上面有很大的进展。如果还像现在这样，大面积的房地产化，公共服务并未跟上，很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。

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