众多火热楼市一夜降温 全球泡沫最大的市场亮起警示灯

美国在肆虐的众多通胀、动荡的火热股市和残酷的战争之外，世界经济现在又面临着一个威胁：房地产市场大繁荣的楼市亮起落幕。

随着全球各地央行迅速上调利率，夜降借贷成本飙升意味着那些买房本来就困难的温全人终于到了极限。这体现为从加拿大、球泡美国到新西兰，沫最许多国家火爆一时的大的灯住宅房地产市场都一夜降温。

这急剧逆转了这些年房价飙升的市场势头——后者得益于超低房贷利率和政府刺激措施，以及新冠疫情让远程工作普遍化并增加了购房者对居住面积的警示需求。彭博经济研究的众多一项分析显示，19个经济合作与发展组织（OECD）成员国的火热房价租金比和房价收入比都高于2008年金融危机前的水平，表明房价已经脱离了基本面。楼市亮起

对寻求平抑数十年来最快通胀的夜降许多决策者来说，遏制房价泡沫是温全他们目标的一个关键部分。但在市场为全球经济衰退的前景感到不安之际，房地产市场放缓可能会产生连锁反应，进而加剧经济下滑。

房价下跌将侵蚀家庭财富，削弱消费者信心并可能抑制未来的发展。在资产贬值而还贷成本增加时，动物精神通常会萎靡下来。而房地产建设和销售在全球经济活动中发挥着巨大的乘数效应。

“危险的是商业和金融周期同步逆转，这可能导致更加持久的经济衰退，”全球市场研究主管Rob Subbaraman说。“十年的量化宽松催大了房地产市场的泡沫，由于房价承受能力到了极限且还款额可能急剧上升，房地产市场可能很快就会走下坡路。”

随着不良贷款风险增加，这一局面将抑制银行放贷，从而扼杀经济体赖以发展的新增信贷。在美国和西欧，引发了金融危机的楼市崩盘曾困扰银行系统、政府和消费者多年。

诚然，2008年那种崩盘重演的可能性不大。银行已经提高了贷款发放门槛，家庭储蓄仍然丰厚，许多国家仍然存在住房短缺。劳动力市场也很强劲，能起到重要的缓冲作用。

全球房地产市场都在产生泡沫

“房价下跌将直接影响消费者支出和整个经济，因为房地产通常占到家庭财富的很大一部分，”亚太区经济主管Tuuli McCully表示。“不过，鉴于许多主要市场的家庭资产负债表仍然健康，我并不特别担心与房价和世界经济有关的风险。”

不过，彭博经济研究驻伦敦的Niraj Shah表示，当全球货币政策同步收紧时，价格急剧下跌的风险明显更大。今年已有超过50家央行曾一次性将利率提高至少50个基点，而且未来料将还会进一步加息。在美国，美联储上周将主要利率提高了75个基点，为1994年以来头一次。

根据彭博经济研究，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大的房地产市场泡沫名列世界前茅，也尤其容易受到房价下跌的冲击。在欧元区，葡萄牙的风险尤其大，而奥地利、德国和荷兰看上去也有很多泡沫。

根据标普全球评级的分析，在亚洲，韩国的房价看起来也很脆弱。该报告指出，家庭信贷与名义GDP的比例、家庭债务的增长率以及房价上涨的速度带来了风险。在欧洲其他地方，瑞典的住房需求出现了戏剧性的转折，引发了对这个债务达到家庭收入200%的国家的担忧。

集团经济学家上周在报告中写道，住宅销售的信号通常会领先价格约六个月的时间，也就是说几个国家的房价可能会进一步下跌。Jan Hatzius等经济学家认为，房地产市场大幅降温是发达经济体将可能放缓的一个重要原因。

高盛经济学家们写道：“房价承受能力的快速恶化和住宅销售的大幅下降表明，硬着陆风险很大，特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚；不过硬着陆不是我们的基线预测。”

全球央行也在发出警告。加拿大央行本月在其金融体系年度评估中表示，随着利率上升，越来越多的借款人难以支付账单，高企的按揭贷款债务尤其令人担忧。新西兰央行的半年度金融稳定报告则称，对金融系统的总体威胁有限，但房价“急剧”下跌是可能的，这可能导致财富严重缩水，消费支出下滑。

“随着借贷成本上升，房地产市场将面临重大考验，”彭博的Shah说。“如果央行的行动过于激进，则可能会播种下一次危机的种子。”

新西兰

如果说2021年是新西兰房价上涨速度令人头晕目眩的——年涨幅接近30%，那么2022年就势将成为美妙音乐结束的一年，而这种突然的变化已经让人们急于出售了。

今年4月，新西兰央行采取了激进的行动来应对通胀，把官方利率上调了50个基点——22年来的最大幅度，至1.5%。紧接着，它在5月份又加息50个基点，并预计明年利率将在接近4%的水平见顶。

经济学家们预计，新西兰房价今年将下跌约10%，最终将较2021年末的顶点回落至多20%。虽然对于许多房主来说，跟近几年的大幅升值相比，这个跌幅并不大，但其可能产生更广泛的影响。

澳新银行的新西兰首席经济学家Sharon Zollner表示，该行预计由于房价下跌，利率上升影响现金流以及食品和能源价格上涨，人们会觉得自己变穷了，消费者支出将受到抑制。

加拿大

4月份，加拿大全国房价两年来首次下跌

加拿大的房地产市场变脸是如此之快，以至于一些买家交易还没完成就已经赔钱了。

“人们正在积极尝试终结交易，”多伦多的房地产律师Mark Morris说。他谈到这样一个案例：因为评估价比几个月前的签约价低了20万加元（15.5万美元），买家宁愿毁约，放弃10万加元定金。

在加拿大全国房价于4月出现两年来的首次下跌并于5月继续下跌之后，这种事越来越多。虽然到目前为止，痛苦集中在疫情期间涨幅最大的市场——多伦多及其周边地区，但这种压力已经开始蔓延到温哥华周边一度火热的市场。

与其他国家一样，加拿大房地产市场的动荡也是央行大举加息引发的。当地基准利率已经从年初的0.25%上升到今天的1.5%。由于预期利率还会升高，一些经济学家表示，在最热的市场，房价至多可能下跌20%。

在新冠疫情开始以来的两年里，加拿大房价上涨了不止50%。National Bank of Canada副首席经济学家Matthieu Arseneau说，全国房价可能至多下跌10%。

美国

佛罗里达Cape Coral，4月份约有三分之一的房屋挂牌价下调

在佛罗里达州的Cape Coral，Mabel Melendi 4月中旬挂牌出售的一栋新建住宅，到了6月中旬还没卖出去——尽管要价已经从51万美元降到了42.5万美元。阵亡将士纪念日那个周末，本来有一个买家开了价，但是因为不够一笔大额按揭贷款的资格而作罢了。

“大多数以前有资格的人现在达不到要求了，”Melendi说。

房地美称，按揭贷款利率今年的上升速度达到了半个世纪以来最高。30年期贷款平均利率上周达到5.78%，为2008年以来最高水平。随着需求快速冷却下来，开发商和二手房卖家纷纷降价。

根据经纪公司Redfin Corp，近20%的美国卖房者在截至5月22日的四周内下调了挂牌价，这一比例为2019年10月以来最高。在某些之前因为疫情催生了对更经济房屋的需求而大热的市场，挂牌价的下调更加普遍。例如在爱达荷州博Boise，41%的卖家4月 降了价。在Cape Coral，这一比例约为三分之一。

根据房地美，在2021年大概上涨了18%后，美国独栋住宅价格的涨幅在2022年和2023年料将分别回落至10%和5%。

英国

尽管英国央行近几个月已五次加息，但是伦敦等市场依然很热

在经历了两年历史性上涨之后，英国房地产市场开始放缓。

英国央行在近几个月里五次加息，而且预计其还不打算收兵。莱坊英国住宅研究主管Tom Bill表示说，这可能预示着年内房地产市场将降温——随着房主赶着在房价下跌前卖出，供应将会增多。

新房屋贷款的审批已降至近两年来的最低水平。根据英国皇家特许测量师学会的一项调查，在连续八个月上升之后，买家询盘在5月份已有所下降。

“人们担心经济，担心俄乌战争对物价的影响和生活成本上升，”英国房地产公司Hamptons International的研究主管Aneisha Beveridge说。“他们更加谨慎了。”

不过，Bill说，诸如伦敦黄金地段等市场还很热，因为外国投资者涌入，学生在疫情后回归。伯明翰、利物浦和曼彻斯特等二线城市的房价涨幅甚至比首都都大。

“只要英国被视为一个法治、教育优质、尊重私产的国家，资金就永远会流入，”Bill说。