存量房贷利率有多大可能下调？

“提前还房贷”现象近期愈演愈烈，存量不少银行网点预约提前还房贷至少等上一个月，房贷“提前还贷20万或将节省利息17万”的利率话题更是冲上微博热搜榜。

“去年9、有多10月份我们就改了，大可调不能随便提前还款了，存量现在提前还贷得提前一个月预约，房贷然后必须得去专门的利率个贷中心办理，不允许在网点办理了。有多”中国大连某网点工作人员周三对界面新闻表示。大可调

分析人士指出，存量这波提前还贷潮的房贷主要原因在于存量房贷与新发房贷之间利差过大，对于购房者来说，利率提前还贷可节省长期房贷的有多利息支出。他们还表示，大可调下调存量房贷利率会造成银行净息差收窄，进而影响银行利润水平，因此，就商业银行本身来说，并没有下调存量房贷利率的动力，即便出台相关政策，执行条件也会较2009年那次更为苛刻。

植信投资研究院资深研究员马泓对界面新闻表示，过去一年半，为了更好地满足刚性和改善性住房需求，新发房贷利率不断下降，到2022年末，新发放的房贷加权平均利率降至4.25%左右，属于历史最低水平。

“如果与2011平均（房贷）利率在7%左右的水平相比，部分存量房贷利率显著高于当前水平，利差过大可能是最近不少购房者选择提前还贷的主要原因。”他说。

另外，居民投资收益率下降也可能起到了推波助澜的作用。马泓指出，“以前部分存量购房者通过其他租金收入、理财收入等渠道获得的投资回报来覆盖这部分贷款本息支出，过去两年，经济放缓可能导致这部分群体对未来持偏悲观的预期，相关的金融资产增值速度放慢，部分资产投资回报率可能低于当前房贷利率，因此这部分人群选择（提前）偿还房贷。”

从个人住房贷款利率的定价规则来看，存量房贷利率是在5年期贷款市场报价利率（LPR）基础上加（减）点，加点幅度在合同签订时确立。若LPR调整，则存量房贷利率将从第二年1月1日随上年LPR调整幅度调整，但加点幅度是不变的。比如，2022年，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR共经历了三次下调，总计下调35个基点。因此，2023年1月1日起，存量房贷利率下调35个基点。虽然调整幅度不小，但由于不少购房者之前可能被“大幅加点”，这就导致存量购房者利率水平会显著高于后来小幅加点甚至减点的新购房者。

据贝壳研究院统计，今年1月，百城首套主流利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点（BP）和93BP。

分析人士指出，虽然从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，下调存量房贷利率是有必要的，之前也有过先例，但目前来看，这种可能性很小。

2009年初，受全球金融危机的影响，出于扩信贷、稳增长的考虑，在国有大行引导下，各商业银行相继发布存量贷款利率优惠政策，凡2008年10月27日前发放的执行基准利率0.85倍的房贷，符合条件者都可申请0.7倍优惠折扣。

现在，一方面，稳增长的迫切性没有这么强烈，另一方面，银行存量房贷规模远超2009年时的水平，考虑对商业银行经营收益的冲击，分析师认为，银行缺乏下调存量房贷利率的动力，即使迫于压力下调，也必将提出十分苛刻的条件。即便是在2009年，存量房贷利率下调幅度也和房贷客户存量贷款余额、存量房贷笔数、征信记录等挂钩。

央行数据显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

“现在银行净息差处于历史低位，作为规模巨大、收益较高的一块优质资产，银行当前缺乏下调存量房贷利率的动力。”东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青对界面新闻表示。

分析师马祥云在研究报告中指出，个人住房贷款是银行表内的权重资产，在国有大行、部分股份行的表内贷款中占比达20%-32%。假设对存量房贷的利率打折，将进一步降低银行贷款收益率，从而影响净息差。

他分析称，2010年以来，以“贷款基准利率加点”的价格净新增的个人住房贷款总额约为22万亿元，占9月末个人住房贷款余额的57%，按贷款金额加权计算后的平均利率为5.63%。假设这些贷款中70%为首套房，如果将这部分贷款的利率全部下调至4.30%，则将对个人住房贷款全盘的收益率产生约53个BP的影响。由于不同银行的住房贷款占比存在差异，因此受到利率调整影响的程度也不同，基于假设和估算，国有大行的资产端收益率及净息差将受到约3-5个BP的影响。

分析师王一峰同样也做了测算，他指出，在中性假设下，标杆意义较强的一线城市存量按揭利率暂不调整，其余城市中，房价出现环比下行、房屋库存较高去化缓慢、按揭贷款信用风险上行的城市更可能下调存量首套按揭利率。依照此假设，判断最终符合下调要求的按揭贷款占全部贷款的比重在25-50%之间，假设实际执行利率均降至LPR，则最终LPR加点点差压降幅度可能在40-50个BP之间，居民房贷利息支出将减少300亿元-850亿元，对应上市银行营收增速下降0.6-1.4个百分点。

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